Agevolazioni Acquisto Prima Casa: Non Decadenza Se Per Forza Maggiore

Di: - Pubblicato: 15 Ottobre 2015

Come noto per usufruire delle agevolazioni sulle imposte per l’acquisto della prima casa è necessario trasferirvi la propria residenza entro 18 mesi dal rogito notarile, pena il recupero delle imposte da parte dell’Agenzia delle Entrate.

Infatti, la Nota II-bis, all’art. 1 della Tariffa, Parte I, allegata al DPR 131/876, prevede l’applicazione dell’imposta di registro e ipocatastali in misura agevolata per gli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di case di abitazione non di lusso, nonché per gli atti traslativi o costitutivi della nuda proprietà, dell’usufrutto, dell’uso e dell’abitazione relativi alle stesse, a condizione che l’immobile sia ubicato nel territorio del Comune in cui l’acquirente ha o stabilisca la propria residenza, entro diciotto mesi dal rogito notarile. Il mancato trasferimento della residenza nel termine suddetto implica la decadenza dalle agevolazioni suddette ed il recupero delle imposte da parte dell’Agenzia con aliquota ordinaria.

Dunque, cosa accade, per esempio, se il proprietario è impossibilitato a trasferire la propria residenza nell’immobile a causa delle lungaggini burocratiche legate allo sfratto del vecchio inquilino?

Secondo la Commissione Tributaria Regionale di Firenze (sez. V, sentenza 03/09/2015 n° 1434) l’avviso di accertamento è nullo, poiché non si verifica la decadenza dalle agevolazioni prima casa.

Più in particolare, nel caso esaminato dalla commissione in grado d’appello, la procedura di sfratto del vecchio inquilino si era prolungata per mesi e tale circostanza rendeva impossibile il trasferimento della residenza nei termine di legge.

Durante il primo grado di giudizio, la Commissione aveva ritenuto che il contribuente fosse decaduto dal bonus prima casa, con conseguente legittimità dell’accertamento emesso a suo danno, poiché l’agevolazione prima casa veniva richiesta a fronte dell’acquisto di un immobile occupato, con contratto di locazione ancora in essere al momento dell’acquisto e con scadenza oltre i previsti 18 mesi .

Invece, secondo i giudici d’appello si ha “forza maggiore” quando l’evento che ha cagionato l’impossibilità del trasferimento di residenza sia “ causa imprescindibile”, inevitabile e non imputabile alle parti, ritenendo, dunque evidente, “ che i termini di legge (18 mesi) sono insufficienti nel caso di acquisto di appartamento occupato, con la conseguenza che la norma tributaria non potrà mai essere applicata a tali fattispecie”, concludendo pertanto che i 41 mesi del caso in esame “ non sono prevedibili né plausibili né legittimi” e che, pertanto, “devono essere considerati causa di forza maggiore”.

Alle medesime conclusioni era già giunta la precedente sentenza della Commissione Tributaria Provinciale di Milano ( 31.01.2011 n. 11/21/2011) che escludeva la decadenza dall’agevolazione prima casa, “nel caso in cui l’acquirente non possa trasferire nell’immobile acquistato la propria residenza (entro i 18 mesi previsti dalla Legge), in quanto questo risulta abusivamente occupato, tanto che l’acquirente si vede costretto a procedere all’esecuzione forzata dello sfratto, rientrando nel possesso dell’immobile ben 20 mesi dopo l’acquisto”.

Nello stesso senso anche la Commissione Tributaria Regionale del Veneto (08.01.2015, n. 110), che ha individuato quale causa di forza maggiore sopravvenuta all’acquisto dell’immobile, la dichiarazione di inagibilità dello stesso dovuta al verificarsi di fenomeni infiltrativi e la Corte di Cassazione (07.06.2013, n. 14399), che ha ravvisato la forza maggiore idonea a far venir meno la decadenza nella c.d. “sorpresa archeologica”, ovvero nel rinvenimento di reperti, che impediscono la prosecuzione dei lavori.

 

Concludendo, fondamentale appare comprendere se il caso specifico del singolo contribuente rientri o meno all’interno della portata del concetto di “forza maggiore” elaborata dalla giurisprudenza tributaria, in presenza della quale la decadenza dalle agevolazioni viene meno.

Avv. Lisa Sepco

www.studiosepco.it